Une régulation du centre au détriment des franges métropolitaines. Le déplacement spatial des achats de logements neufs par les ménages investisseurs dans la métropole toulousaine (2004-2019) - Archive ouverte HAL Access content directly
Journal Articles Belgeo : Revue Belge de Géographie Year : 2024

Une régulation du centre au détriment des franges métropolitaines. Le déplacement spatial des achats de logements neufs par les ménages investisseurs dans la métropole toulousaine (2004-2019)

Abstract

The aim of this article is to highlight the spatial evolution of the distribution of new housing sales to investors in the French metropolis of Toulouse, the majority of whom are households. The hypothesis put forward in this article is that the spatial shift in the private residential rental market is characterized by a geographical inversion across the metropolis. This pattern is to be understood as the result of a self-perpetuating mechanism : the cumulative rise in land prices in central districts, to which rental investment contributes, combines with a local regulatory policy to constitute a factor in the diffusion of this marketing model to the metropolitan fringes, towards new land opportunities. Using quantitative analyses of a private database of real estate appraisals, we begin by updating the various temporal trajectories of this type of destination in the Toulouse metropolitan area between 2004 and 2019, at the level of the “districts” of the Toulouse commune and the communes of the metropolitan intercommunal area. We then analyze the mechanisms by which buy-to-let investment spreads, by studying the reciprocal causal relationships between the sale price of new housing and the share of sales to investors per program, specifically within the central areas of our study area, as well as the impact of different public regulatory instruments on the types of development trajectories highlighted.
Cet article a pour objectif de mettre en évidence l’évolution spatiale de la répartition des ventes de logements neufs à destination des investisseurs dans la métropole de Toulouse en France, constitués en majorité de ménages. L’hypothèse soutenue dans cet article est que le déplacement spatial du marché locatif résidentiel privé se caractérise par une inversion géographique à l’échelle de la métropole. Ce schéma est à comprendre comme le résultat d’un mécanisme auto-entretenu : le renchérissement cumulatif des prix fonciers des quartiers centraux, auquel contribue l’investissement locatif, s’associe à une politique de régulation locale pour constituer un facteur de diffusion de ce modèle de commercialisation au niveau des franges métropolitaines, vers de nouvelles opportunités foncières. À l’aide de traitements quantitatifs portant sur une base de données privée d’expertise immobilière, nous mettons tout d’abord à jour dans le cas de la métropole de Toulouse les différentes trajectoires temporelles de l’évolution de ce type de destination entre 2004 et 2019, au niveau des « grands quartiers » de la commune de Toulouse et des communes de l’intercommunalité métropolitaine. Nous analysons ensuite les mécanismes de diffusion de l’investissement défiscalisé par une étude des relations de causalité réciproques entre prix de vente des logements neufs et part de ventes aux investisseurs par programme, spécifiquement au sein des espaces centraux de notre terrain d’étude, ainsi que la portée de différents instruments publics de régulation sur les types de trajectoires d’évolution mis en évidence.
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hal-04491267 , version 1 (05-03-2024)

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Cite

Nicolas Ausello. Une régulation du centre au détriment des franges métropolitaines. Le déplacement spatial des achats de logements neufs par les ménages investisseurs dans la métropole toulousaine (2004-2019). Belgeo : Revue Belge de Géographie, 2024, Résidentiel locatif privé et logement social : crises, persistances et transformations. ⟨hal-04491267⟩
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