Building value. Sociology of the financialization of real estate in France (end of 1980s - 2019)
L'édifice de la valeur. Sociologie de la financiarisation de l'immobilier en France (fin des années 1980-2019)
Résumé
How has real estate become a new asset class for investment funds and institutional investors? Financialization of real estate in France is often analyzed as a stage linked to the arrival of Anglo-Saxon funds in the aftermath of the 1991-1995 real estate crisis, which modified the way insurance companies held real estate assets. By contrast, this thesis intends to understand it as a political process, which was progressively put in place in the 1980s at the heart of French financial institutions, admittedly with some contestation. At the crossroads of economic sociology, sociology of professions and political sociology, it analyzes the emergence and expansion of a field of financialized real estate from the 1990s to the end of the 2010s, whose stakeholders share the conception of real estate as a financial asset to be valued and the need for the extension of this market. To do so, this research is based on private archives of key entrepreneurs of this institutional change, a two-year ethnography in this world at the crossroads of finance and real estate, and eighty interviews with private and public actors involved in this process. It thereby breaks with the developmentalist narrative deployed by real estate professionals that contrasts a “pre-financialization” period, marked by archaic professional practices and market relations based on inter-knowledge, with a “post-financialization” period, characterized by the advent of a genuine market of professionals, by the transparency of exchanges and by the standardization and harmonization of practices at the international level. This thesis pays particular attention to the creation of value in this financialized real estate market. Based on a socio-history of valuation institutions and an ethnography of quantification practices and the formation of market narratives deployed by a myriad of actors in the field (market analysts, real estate valuation experts, brokers, investment managers, economic journalists, etc.), it supports the idea that value is based on a specific institutional architecture. This is regarded as a consolidated set of formal rules, legal regulations, forms of work organization, devices (e.g. calculation methods, accounting norms, etc.), but also informal agreements and beliefs specific to the field, which reinforce the accumulation activity of real estate investors. Particular attention is paid to the crises which left their marks on this sector and which reveal the power relationships within the field, as well as the social forces behind the maintenance or weakening of this building of value.
Comment l’immobilier est-il devenu une nouvelle « classe d’actifs » pour les fonds d’investissement et les investisseurs institutionnels ? Alors que la financiarisation de l’immobilier en France est souvent analysée comme une étape liée à l’arrivée de fonds anglo-saxons au lendemain de la crise immobilière de 1991-1995, venant modifier les logiques de détention patrimoniale de l’immobilier des compagnies d’assurance, cette thèse entend l’appréhender comme un processus politique, qui se met progressivement en place dans les années 1980 au cœur des institutions financières françaises, non sans contestation. Au carrefour de la sociologie économique, de la sociologie des professions et de la sociologie politique, elle analyse comment émerge et s’étend un champ de l’immobilier financiarisé des années 1990 à la fin des années 2010, dont les acteurs partagent une même conception de l’immobilier comme actif financier à valoriser et se retrouvent autour de l’impératif d’extension de ce marché. Pour cela, elle s’appuie sur l’analyse d’archives personnelles d’entrepreneurs clés de ce changement institutionnel, de littérature grise depuis les années 1990, d’une ethnographie de deux ans dans ce monde au croisement de la finance et de l’immobilier et de quatre-vingt entretiens avec des acteurs privés et publics impliqués dans ce processus. Elle prend ainsi le contre-pied du récit développementaliste déployé par les professionnel·les de l’immobilier opposant un « avant » financiarisation, marqué par des pratiques professionnelles archaïques et des relations marchandes reposant sur l’interconnaissance, et un « après » financiarisation, caractérisé par l’avènement d’un véritable marché de professionnel·les, par la transparence des échanges ainsi que par une standardisation et une harmonisation des pratiques à l’échelle internationale. Dans ce cadre, la thèse porte une attention particulière à la fabrique de la valeur sur ce marché de l’immobilier financiarisé. À partir d’une socio-histoire des institutions de valorisation et d'une ethnographie des pratiques de quantification et d’évaluation, et de la formation des récits de marché déployés par une myriade d’acteurs du champ (analystes de marché, expert·es en évaluation immobilière, brokers, directeur·es d’investissement, journalistes économiques, etc.), elle montre que la valeur repose sur une architecture institutionnelle spécifique. Celle-ci est entendue comme un ensemble stabilisé de règles formelles, juridiques, formes d’organisation du travail, dispositifs (méthodes de calculs, normes comptables, etc.), mais aussi de compromis informels et de croyances propres au champ, qui participent à consolider l’activité d’accumulation des investisseurs immobiliers. Une attention particulière est portée aux « crises » qui ont marqué ce secteur et qui révèlent les rapports de force au sein du champ, ainsi que les ressorts sociaux du maintien ou de la fragilisation de cet édifice de la valeur.