Measuring Urban Vitality: how do transport infrastructure shape real estate markets ?
Mesurer la vitalité urbaine : comment les infrastructures de transport influencent-elles les marchés immobiliers ?
Résumé
Territorial development is not limited to major cities. Small and medium-sized towns also offer opportunities in terms of dynamism, infrastructure and real estate. At the same time, urban transformation promotes dynamic cities. It ensures a wide range of amenities are accessible to stakeholders. Taking the example of the “15-minute city” (Moreno, 2020), which proposes to bring together the main functions of life and the essential needs of everyone (work, home, public infrastructure, transport) within a limited perimeter. The development of major urban projects can promote the dynamism of territories and bring a certain vitality to cities and neighborhoods that until now could be considered forgotten. In this context, the future line 18 of the Grand Paris Express (GPE) raises major issues for urban planning and development. This infrastructure project goes beyond mobility issues: it profoundly redefines local dynamics, influence social and economic interactions, and transform perceptions of surrounding areas in the Parisian metropolis. Characterizing the areas impacted by the future line 18 through the concept of urban vitality is therefore an essential approach to understanding these changes. Line 18 of the GPE will pass through the national and international connections of Orly airport and the Versailles-Saclay employment area (BEVS). It represented 8% of employment in the Paris region, with 428,000 salaried jobs, and the number of jobs in the area exceeded that of employed residents by 12%. As a sign of the BEVS's attractiveness in its regional environment, 60% of executive jobs were held by people living outside the area, particularly in Paris, Hauts-de-Seine and Yvelines (INSEE, 2016). The aim of this research is to highlight the real estate opportunities that arise from the development of major urban projects. For real estate players, urban vitality is essential for understanding the specific characteristics and territorial challenges of a location. It also helps assess the feasibility and acceptance of a residential, tertiary, or hybrid project. Thus, our conceptual framework focus on the concept of territorial attractiveness; which allows us to highlight the amenities that make a territory attractive for both businesses and individuals (Cusin & Damon, 2010). Beyond territorial attractiveness, it is essential to consider territorial dynamism to help real estate players seize business opportunities. This is why we also accentuate the concept of urban vitality. Urban vitality (Jacobs, 1961) framework highlights the dynamics of territorial diversity, animation and space interconnection, offers a suitable analytical grid for assessing the potential effects of a transport infrastructure on the areas it crosses. Based on the urban vitality, the 15-minute city model (Moreno, 2020) is analysed for the six essential urban functions - living, working, shopping, keeping fit, learning and blossoming - accessible walking or by soft mobility. The study focuses on measuring the urban vitality of 1686 urban and periurban areas neighboring the GPE line 18. Exploring around two hundred databases, 67 reliable variables characterise the six urban functions. We estimate an urban vitality score for each function based on principal component analysis and a hierarchical classification of 4 clusters impacted by the future infrastructure according to their urban vitality. The four identified clusters propose a classification of territories with common territorial amenities that emphasise urban vitality to a greater or lesser extent. Then, we emphasize two territories : the Paris-Saclay educational and research hub and the Saint-Quentin Est station, characterized by a high level of tertiary vacancy. Our results offer a detailed description of the areas studied through 6 urban functions. We therefore analyse the territorial specificities of these areas to highlight the development opportunities in terms of real estate. From an empirical point of view, we propose a vitality score based on different territorial variables. This score is primarily intended for stakeholders to help them in their decision-making for the development of real estate projects. This score offers a straightforward and comprehensive overview of territorial real estate opportunities. The urban vitality score is considered relevant and representative for local development, it could become a key tool for identifying investment opportunities, promoting projects or anticipating real estate market needs.
Le développement territorial ne se limite pas aux grandes villes. Les villes petites et moyennes offrent également des opportunités en termes de dynamisme, d'infrastructures et d'immobilier. Parallèlement, la transformation urbaine favorise le dynamisme des villes. Elle garantit l'accès à un large éventail de services aux parties prenantes. Prenons l'exemple de la « ville 15 minutes » (Moreno, 2020), qui propose de regrouper les principales fonctions de la vie et les besoins essentiels de chacun (travail, logement, infrastructures publiques, transports) dans un périmètre limité. Le développement de grands projets urbains peut favoriser le dynamisme des territoires et apporter une certaine vitalité à des villes et des quartiers qui pouvaient jusqu'à présent être considérés comme oubliés. Dans ce contexte, la future ligne 18 du Grand Paris Express (GPE) soulève des enjeux majeurs pour l'urbanisme et le développement urbain. Ce projet d'infrastructure dépasse les questions de mobilité : il redéfinit profondément les dynamiques locales, influence les interactions sociales et économiques et transforme la perception des zones environnantes dans la métropole parisienne. Caractériser les zones impactées par la future ligne 18 à travers le concept de vitalité urbaine est donc une approche essentielle pour comprendre ces changements. La ligne 18 du GPE traversera les connexions nationales et internationales de l'aéroport d'Orly et la zone d'emploi de Versailles-Saclay (BEVS). Elle représentait 8 % de l'emploi en région parisienne, avec 428 000 emplois salariés, et le nombre d'emplois dans la zone dépassait de 12 % celui des résidents employés. Signe de l'attractivité de la BEVS dans son environnement régional, 60 % des emplois cadres étaient occupés par des personnes résidant hors de la zone, notamment à Paris, dans les Hauts-de-Seine et dans les Yvelines (INSEE, 2016). L'objectif de cette recherche est de mettre en évidence les opportunités immobilières qui découlent du développement de grands projets urbains. Pour les acteurs de l'immobilier, la vitalité urbaine est essentielle pour comprendre les spécificités et les enjeux territoriaux d'un lieu. Elle permet également d'évaluer la faisabilité et l'acceptabilité d'un projet résidentiel, tertiaire ou mixte. Ainsi, notre cadre conceptuel se concentre sur la notion d'attractivité territoriale, qui nous permet de mettre en évidence les atouts qui rendent un territoire attractif tant pour les entreprises que pour les particuliers (Cusin & Damon, 2010). Au-delà de l'attractivité territoriale, il est essentiel de prendre en compte le dynamisme territorial afin d'aider les acteurs immobiliers à saisir les opportunités commerciales. C'est pourquoi nous mettons également l'accent sur la notion de vitalité urbaine. Le cadre de la vitalité urbaine (Jacobs, 1961) met en évidence la dynamique de la diversité territoriale, l'animation et l'interconnexion des espaces, et offre une grille d'analyse appropriée pour évaluer les effets potentiels d'une infrastructure de transport sur les zones qu'elle traverse. Sur la base de la vitalité urbaine, le modèle de la ville 15 minutes (Moreno, 2020) est analysé pour les six fonctions urbaines essentielles - vivre, travailler, faire ses achats, rester en forme, apprendre et s'épanouir - accessibles à pied ou par des moyens de transport doux. L'étude se concentre sur la mesure de la vitalité urbaine de 1 686 zones urbaines et périurbaines situées à proximité de la ligne 18 du GPE. Après avoir exploré environ deux cents bases de données, 67 variables fiables caractérisent les six fonctions urbaines. Nous estimons un score de vitalité urbaine pour chaque fonction sur la base d'une analyse en composantes principales et d'une classification hiérarchique en 4 clusters impactés par la future infrastructure en fonction de leur vitalité urbaine. Les quatre clusters identifiés proposent une classification des territoires présentant des équipements territoriaux communs qui accentuent plus ou moins la vitalité urbaine. Nous mettons ensuite l'accent sur deux territoires : le pôle d'enseignement et de recherche Paris-Saclay et la gare Saint-Quentin Est, caractérisée par un taux élevé de vacance tertiaire. Nos résultats offrent une description détaillée des zones étudiées à travers 6 fonctions urbaines. Nous analysons donc les spécificités territoriales de ces zones afin de mettre en évidence les opportunités de développement en termes d'immobilier. D'un point de vue empirique, nous proposons un score de vitalité basé sur différentes variables territoriales. Ce score est principalement destiné aux parties prenantes afin de les aider dans leur prise de décision pour le développement de projets immobiliers. Il offre un aperçu simple et complet des opportunités immobilières territoriales. Le score de vitalité urbaine est considéré comme pertinent et représentatif pour le développement local. Il pourrait devenir un outil clé pour identifier les opportunités d'investissement, promouvoir des projets ou anticiper les besoins du marché immobilier.
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