Le financement de la mobilité durable - Prix immobiliers et nouvelles lignes de transports collectifs en site propre : quels impacts ?
Résumé
Ce partenariat de recherche entre la DREAL des Pays de Loire et l’Université d’Angers a pour objet
d’évaluer l’impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans les
agglomérations du Mans et d’Angers et d’une ligne de busway dans l’agglomération de Nantes. Elle
s’inscrit dans une problématique centrée sur l’opportunité d’une taxe forfaitaire portant sur les plusvalues
immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT)
en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette évaluation est opérée via la méthode
des prix hédonistes établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d’un système
d’information géographique. Cette méthode consiste à mesurer l’influence sur les prix immobiliers des
caractéristiques internes du logement ainsi que celles associées à son environnement urbain et
notamment les caractéristiques relatives aux transports urbains. A cette fin, différentes mesures relatives
aux infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) étudiées ont été calculées, à savoir,
d’une part, les distances euclidiennes et par voie routière entre chaque logement et la ligne de tramway
ou de busway. Il en a été fait de même pour l’éloignement du logement à l’arrêt de tramway ou de
busway le plus proche. D’autre part, une variable de proximité indiquant la présence ou non du
logement dans différents périmètres autour de l’arrêt de tramway ou de busway le plus proche a été
définie. En outre, dans le cas de la ville du Mans, l’accessibilité exprimée en minutes entre chaque
logement et différents lieux jugés d’intérêt (gare, place du centre-ville, Université, etc.) a pu être
également calculée. L’introduction dans les modèles hédonistes de ces différentes mesures alternatives
associées au tramway ou busway a nécessité, pour chacune des trois agglomérations étudiées,
l’estimation d’un grand nombre de modèles économétriques alternatifs. Ces derniers donnent des
résultats qui diffèrent selon les villes et le type de marché immobilier (appartements / maisons) étudiés.
Dans le cas de la ville du Mans, lorsque les effets ont été mesurés via des variables de distance et
d’accessibilité, les résultats révèlent que la mise en place de la ligne de tramway a engendré une hausse
des prix immobiliers. Cette hausse est plus marquée en termes relatifs pour les appartements que pour
les maisons et intervient après l’ouverture de la ligne en 2007. Par contre, lorsque les effets sont
mesurés via des variables indiquant l’appartenance ou non du logement dans différents périmètres
autour d’un arrêt de tramway, les résultats sont ambigus, ce qui remet en cause l’utilisation de ce type de
mesure et, de manière incidente, amène à réexaminer la question du périmètre maximum associé à la
mise en oeuvre d’une éventuelle taxe sur les plus-values immobilières.
Dans le cas de la ville d’Angers (et d’Avrillé), l’analyse des effets du tramway a été menée de manière
partielle, étant donné qu’au moment de l’étude, les données disponibles étaient antérieures à la date
d’ouverture commerciale de la ligne survenue en juin 2011. Néanmoins, les résultats obtenus indiquent
un effet positif du tramway sur les prix immobiliers, différencié selon les maisons et les appartements
lorsque l’impact est mesuré en termes de distance. Cependant, à la différence de la ville du Mans, cet
effet apparaît dès 2010, un an avant l’ouverture de la ligne. Les mesures en termes d’appartenance du
logement à différents périmètres autour des arrêts conduisent de nouveau à des résultats ambigus. Ainsi,
dans ces deux villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place de la ligne de tramway a un
caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liée à leur proximité au
tramway trois-quatre ans après l’annonce de la Déclaration d’Utilité Publique.
A l’inverse des villes du Mans et d’Angers, la mise en place d’une ligne de busway n’a pas eu d’impact
significatif sur le prix des maisons et des appartements des communes de l’agglomération nantaise
traversées par cette ligne et ce quelle que soit la mesure utilisée pour définir la proximité du logement à
la ligne de busway. Par ailleurs, cette étude n’a pas permis de distinguer si c’est la nature du transport
qui est à l’origine de ce constat ou si cette absence d’effet doit être associée au contexte urbain
spécifique de Nantes. Afin de confirmer ce résultat, des études sur des villes de taille moyenne ayant
adopté le busway et/ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway dans
un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre permettraient de confirmer ou
non les conclusions obtenues pour la ville de Nantes.
Fichier principal
Mobilité_durable_DREAL_Travers_et_al._juillet_2014_194p.pdf (26.35 Mo)
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