Maître de conférences HDR Equipe de recherche en droit privé EA1230 Université de Poitiers Conférence Roma Tre Journées d'études des 13 et 14 juin 2014 « Le proprietà/Les propriétés » La propriété d'un volume 1. Un cône à la base infinie. Le concept de volume a été théorisé par René Savatier au milieu des années 1960. Il voulait rompre avec la conception traditionnelle de la propriété du fonds de terre emportant, comme accessoire, l'espace construit. Son image est bien connue qui décrivait le bien immeuble sous la « figure d'un cône dont le sommet se trouverait au centre de la terre, dont la surface envelopperait la parcelle appropriée et dont le contenu gagnerait ensuite un espace illimité » 1. L'immeuble ne se réduirait donc pas au sol, au fonds et aux constructions et plantations qui s'y trouvent ; il serait un espace en trois dimensions. Cette représentation de l'immeuble, et de la propriété immobilière, dans ses trois dimensions avec une base infinie, lui servait à expliquer l'absurdité de l'article 552 du Code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » « De même qu'on ne perçoit pas, en longueur ou en largeur, une propriété privée s'étendant à l'infini, de même, on ne saurait l'admettre en hauteur. Une telle mégalomanie de la propriété se condamne elle-même. » 2 Le doyen Savatier voulait limiter la propriété en hauteur et en profondeur à l'espace raisonnablement utilisable par le propriétaire ; le reste appartiendrait à la collectivité à charge pour le propriétaire du sol d'acquérir, moyennant contrepartie, l'espace qu'il souhaiterait utilisé au-dessus de son volume de propriété. C'est à d'autres fins que la pratique utilise aujourd'hui la propriété volumétrique. 2. Urbanisme vertical. La propriété en volumes répond au besoin de densifier les villes, de construire la ville sur la ville et lutter contre l'étalement péri-urbain. D'aucuns ont imaginé un immeuble comprenant plusieurs dalles sur lesquelles s'élèveraient des maisons individuelles avec un espace de dalle à disposition des propriétaires pour agrandir, végétaliser, etc 3. Le mythe français de la maison individuelle construite à la verticale sur des espaces accueillant le potager, la balançoire, la terrasse…. Mais qu'il s'agisse de redistribuer les espaces urbains pour créer de nouveaux quartiers 4 , de surplomber les espaces publics, de dépasser les clivages entre propriété publique et propriété privée, la technique de la division en volumes a révolutionné le rapport de l'immeuble avec le sol. Car longtemps, la propriété immobilière s'est principalement définie dans son rapport au sol : est immeuble d'abord et en tout premier lieu le sol, la terre, la parcelle de 1 R. Savatier, « La propriété de l'espace », D. 1965, p. 213 et s., spéc. p. 214. 2 R. Savatier, op. cit. loc. cit. 3 P. Cornille, « Construire la ville de demain : plaidoyer pour le lotissement vertical micro-volumétrique », Actes pratiques et ingénierie immobilière, Revue trimestrielle Lexisnexis Jurisclasseur, avril-mail-juin 2012, p. 2 et s. 4 Quartiers parisiens du Maine Montparnasse ou La Défense, gare multimodale de Perpignan par exemple.