The house price increase in major French urban areas: is Marseille abnormal or being normalised?
La hausse des prix immobiliers dans les grandes aires urbaines françaises : anomalie ou normalisation marseillaise ?
Résumé
ferences to the opacity of property markets make it difficult to understand how property prices are set. The last 15 years have seen spectacular price increases in the property market in French cities. It is nevertheless possible to establish a reliable grid of prices with which price rises in major provincial cities can be compared, using an ANOVA-based statistical system that removes structural effects. Results show that, in the Marseilles/Aix-en-Provence metropolitan area, prices are higher than the national average. Apparently, this metropolitan area has been somewhat revalorized which, for many players, is normal, given recent changes in population. This combination of exceptional price rises and public statements on the ‘normality’ of this development by local politicians and local real estate agents raises questions about the notion of property prices.
L’opacité fréquemment constatée du marché immobilier favorise la méconnaissance des mécanismes de formation des prix, y compris dans le contexte d’inflation immobilière inédite des quinze dernières années. Il est pourtant possible de construire des séries de prix fiables pour comparer l’évolution des prix entre grandes villes de province grâce à un gommage statistique des effets de structure fondé sur l’analyse de variance. Les résultats montrent pour l’aire urbaine de Marseille-Aix-en-Provence des taux de croissance très supérieurs à la moyenne. Il en résulte une revalorisation relative de l’aire urbaine que nombre d’acteurs présentent comme normale au vu de sa masse démographique. Ce paradoxe entre l’exceptionnalité de la croissance des prix et les nombreux discours qui la présentent comme une normalisation de Marseille questionne la notion même de pri