La nature juridique de l'adjudication sur saisie-immobilière
Résumé
[Cour de cassation, 2e civ. 03-10-2002 00-18.395].
1 - L'application ou la non-application des dispositions introduites en matière de vente d'un lot de copropriété par la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, aux ventes sur saisie immobilière permet de faire resurgir une polémique ancienne et peu abordée par la doctrine moderne tenant dans la détermination de la nature juridique de ces ventes : une vente sur saisie immobilière constitue-t-elle, ou non, un contrat de vente ?
2 - C'est à cette question qu'a directement répondu la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation dans l'arrêt commenté en excluant l'application des dispositions en cause. En effet, à la suite d'une vente sur saisie immobilière diligentée par un syndicat de copropriétaires, la société Pro. G a été déclarée adjudicataire d'un bien vendu le 19 août 1997. Ayant ensuite constaté que la superficie du bien vendu était inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée au cahier des charges, l'adjudicataire a assigné le créancier saisissant sur le fondement de la loi Carrez en paiement d'une somme correspondant à la valeur de cette différence.
Les juges du fond, comme la Cour de cassation, n'ont pas fait droit à l'adjudicataire, estimant donc que la loi en cause n'est pas applicable à la vente sur saisie immobilière. Cela étant, les motifs de ce refus diffèrent d'une juridiction à l'autre. La Cour d'appel de Pau écarte la loi Carrez en raison d'un problème d'application de la loi dans le temps. Elle considère que le cahier des charges constitue une promesse de vente opposable au futur adjudicataire, or, comme cette promesse a été opérée à la date du dépôt du cahier des charges (le 7 mars 1997), c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la loi Carrez (le 19 juin 1997), celle-ci n'est pas applicable à la vente en cause. Ce serait donc le dépôt du cahier des charges qui constituerait l'engagement majeur en matière de vente sur saisie immobilière. Ce à quoi le pourvoi s'oppose estimant que seule la sentence d'adjudication constitue un contrat judiciaire réalisant la vente, le cahier des charges ne représentant ni un avant-contrat ni une promesse de vente à l'égard de l'adjudicataire qui n'y est pas partie. La Haute juridiction, tout en rejetant le pourvoi, opère une substitution de motifs et affirme qu'« un jugement d'adjudication ne constituant pas un « contrat réalisant ou constatant une vente » les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière ».
3 - La position de la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est ferme : l'adjudication sur saisie immobilière ne constitue pas un contrat de vente. Elle semble ainsi se démarquer de sa jurisprudence antérieure qui reconnaissait une certaine nature contractuelle à cette opération. La vente sur saisie immobilière doit alors être qualifiée autrement. La Haute cour retient la qualification de jugement d'adjudication. La vente sur saisie immobilière aurait alors la nature d'un acte juridictionnel. Si l'exclusion de la qualification contractuelle apparaît incontestable (I), la qualification de jugement peut être, en revanche, davantage contestée (II).
1 - L'application ou la non-application des dispositions introduites en matière de vente d'un lot de copropriété par la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, aux ventes sur saisie immobilière permet de faire resurgir une polémique ancienne et peu abordée par la doctrine moderne tenant dans la détermination de la nature juridique de ces ventes : une vente sur saisie immobilière constitue-t-elle, ou non, un contrat de vente ?
2 - C'est à cette question qu'a directement répondu la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation dans l'arrêt commenté en excluant l'application des dispositions en cause. En effet, à la suite d'une vente sur saisie immobilière diligentée par un syndicat de copropriétaires, la société Pro. G a été déclarée adjudicataire d'un bien vendu le 19 août 1997. Ayant ensuite constaté que la superficie du bien vendu était inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée au cahier des charges, l'adjudicataire a assigné le créancier saisissant sur le fondement de la loi Carrez en paiement d'une somme correspondant à la valeur de cette différence.
Les juges du fond, comme la Cour de cassation, n'ont pas fait droit à l'adjudicataire, estimant donc que la loi en cause n'est pas applicable à la vente sur saisie immobilière. Cela étant, les motifs de ce refus diffèrent d'une juridiction à l'autre. La Cour d'appel de Pau écarte la loi Carrez en raison d'un problème d'application de la loi dans le temps. Elle considère que le cahier des charges constitue une promesse de vente opposable au futur adjudicataire, or, comme cette promesse a été opérée à la date du dépôt du cahier des charges (le 7 mars 1997), c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la loi Carrez (le 19 juin 1997), celle-ci n'est pas applicable à la vente en cause. Ce serait donc le dépôt du cahier des charges qui constituerait l'engagement majeur en matière de vente sur saisie immobilière. Ce à quoi le pourvoi s'oppose estimant que seule la sentence d'adjudication constitue un contrat judiciaire réalisant la vente, le cahier des charges ne représentant ni un avant-contrat ni une promesse de vente à l'égard de l'adjudicataire qui n'y est pas partie. La Haute juridiction, tout en rejetant le pourvoi, opère une substitution de motifs et affirme qu'« un jugement d'adjudication ne constituant pas un « contrat réalisant ou constatant une vente » les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière ».
3 - La position de la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est ferme : l'adjudication sur saisie immobilière ne constitue pas un contrat de vente. Elle semble ainsi se démarquer de sa jurisprudence antérieure qui reconnaissait une certaine nature contractuelle à cette opération. La vente sur saisie immobilière doit alors être qualifiée autrement. La Haute cour retient la qualification de jugement d'adjudication. La vente sur saisie immobilière aurait alors la nature d'un acte juridictionnel. Si l'exclusion de la qualification contractuelle apparaît incontestable (I), la qualification de jugement peut être, en revanche, davantage contestée (II).