La possession immobilière à l’épreuve de l’altération des facultés mentales du propriétaire (1re Commission)
Résumé
(in Dossier réalisé sous la direction scientifique de Mme Annick Batteur : 112e Congrès des Notaires de France : La propriété immobilière entre libertés et contraintes, Nantes, 5-8 juin 2016)
De prime abord, l’absence de discernement et les troubles mentaux intéressent l’état et la capacité des personnes (minorité, mesures de protection juridique) et le droit commun des contrats (nullité d’un contrat pour défaut de consentement). À la réflexion, le régime de la propriété immobilière n’est pas épargné par l’altération des facultés mentales. Il en est ainsi lorsque la sauvegarde de l’intérêt d’un possesseur l’obligerait à établir son animus domini ou à manifester la volonté de se prévaloir de l’usucapion. Les difficultés pratiques rencontrées par les notaires et les professionnels du secteur tutélaire, justifient d’étendre la théorie de la représentation objective à l’animus domini et d’analyser avec rigueur les causes de report du point de départ de la prescription acquisitive, suivant que le temps court à l’encontre ou au profit d’une personne hors d’état de manifester sa volonté.
- L’altération des facultés mentales, un risque dominé par le droit des personnes et des contrats.
- L’altération des facultés mentales, un phénomène marginal en droit des biens ?
[...]
Inspirés par des faits réels, ces cas montrent l’influence de l’altération des facultés mentales sur le régime de la possession immobilière. Ainsi l’étude portera successivement sur l’animus domini par représentation (I) et les vicissitudes de la prescription acquisitive (II).
I. L’animus domini par représentation
L’altération des facultés mentales et les conditions requises pour posséder. La possession est, avec les titres translatifs de propriété (vente, donation, apport en société…), une présomption simple de la propriété immobilière. Toutefois, seule la possession est susceptible de devenir une présomption irréfragable de propriété lorsque les conditions de l’usucapion sont réunies. L’usucapion est la meilleure preuve de la propriété immobilière parce que le droit réel a pu être consolidé à partir d’un rapport de fait dont les qualités le rendent incontestable. Reste à savoir si les personnes qui souffrent d’une altération de leurs facultés mentales ne sont pas radicalement privées du pouvoir de posséder et, partant, du droit d’usucaper. L’exposé du problème et de la solution (A) précèdera l’analyse critique (B).
A. Exposé
(L’altération des facultés mentales et le spectre de la détention précaire / Les remèdes à l’impossibilité de manifester l’animus domini)
B. Discussion
(Le renouvellement de la théorie générale de la représentation / L’adaptation de la « représentation objective » à la possession / L’absence de dévoiement de la notion de possession / La possession pour autrui et l’interversion de titre. Le cas de Primus)
II. Les vicissitudes de la prescription acquisitive
Quelle protection pour le possesseur hors d’état de manifester sa volonté ? « Rare et elle-même souvent incertaine du fait des règles de la computation des délais », l’usucapion demeure la meilleure preuve de la propriété immobilière. La possession permet, à condition d’être utile et prolongée, d’acquérir le droit de propriété, c’est le sens étymologique de l’usucapion : acquérir (capere) – un droit – par l’usage (usus). L’acte de notoriété acquisitive a pour objet de constater cette possession et d’y attacher des effets juridiques. L’usucapion est toutefois subordonnée à des données psychologiques : la volonté de se prévaloir de l’effet acquisitif de la possession, d’une part, la bonne ou la mauvaise foi du possesseur qui abrège ou allonge le délai de la prescription acquisitive, d’autre part. Ces données psychologiques tiennent compte du trouble mental du possesseur sans modifier le régime de l’usucapion : son représentant pourra donc faire le nécessaire (A). En revanche, la suspension de la prescription acquisitive pour cause d’empêchement invite à des nuances (B).
A. L’usucapion subordonnée à des données psychologiques (Le rôle de la volonté du possesseur dans l’usucapion / La preuve de la possession utile. Le cas de Secundus / L’incidence de la bonne ou de la mauvaise foi. Le cas de Secundus (suite et fin).
B. La suspension de la prescription acquisitive pour cause d’empêchement
(L’usucapion au détriment du propriétaire empêché par un trouble mental / L’usucapion au profit du possesseur empêché par un trouble mental. Le cas de Tertius.)
De prime abord, l’absence de discernement et les troubles mentaux intéressent l’état et la capacité des personnes (minorité, mesures de protection juridique) et le droit commun des contrats (nullité d’un contrat pour défaut de consentement). À la réflexion, le régime de la propriété immobilière n’est pas épargné par l’altération des facultés mentales. Il en est ainsi lorsque la sauvegarde de l’intérêt d’un possesseur l’obligerait à établir son animus domini ou à manifester la volonté de se prévaloir de l’usucapion. Les difficultés pratiques rencontrées par les notaires et les professionnels du secteur tutélaire, justifient d’étendre la théorie de la représentation objective à l’animus domini et d’analyser avec rigueur les causes de report du point de départ de la prescription acquisitive, suivant que le temps court à l’encontre ou au profit d’une personne hors d’état de manifester sa volonté.
- L’altération des facultés mentales, un risque dominé par le droit des personnes et des contrats.
- L’altération des facultés mentales, un phénomène marginal en droit des biens ?
[...]
Inspirés par des faits réels, ces cas montrent l’influence de l’altération des facultés mentales sur le régime de la possession immobilière. Ainsi l’étude portera successivement sur l’animus domini par représentation (I) et les vicissitudes de la prescription acquisitive (II).
I. L’animus domini par représentation
L’altération des facultés mentales et les conditions requises pour posséder. La possession est, avec les titres translatifs de propriété (vente, donation, apport en société…), une présomption simple de la propriété immobilière. Toutefois, seule la possession est susceptible de devenir une présomption irréfragable de propriété lorsque les conditions de l’usucapion sont réunies. L’usucapion est la meilleure preuve de la propriété immobilière parce que le droit réel a pu être consolidé à partir d’un rapport de fait dont les qualités le rendent incontestable. Reste à savoir si les personnes qui souffrent d’une altération de leurs facultés mentales ne sont pas radicalement privées du pouvoir de posséder et, partant, du droit d’usucaper. L’exposé du problème et de la solution (A) précèdera l’analyse critique (B).
A. Exposé
(L’altération des facultés mentales et le spectre de la détention précaire / Les remèdes à l’impossibilité de manifester l’animus domini)
B. Discussion
(Le renouvellement de la théorie générale de la représentation / L’adaptation de la « représentation objective » à la possession / L’absence de dévoiement de la notion de possession / La possession pour autrui et l’interversion de titre. Le cas de Primus)
II. Les vicissitudes de la prescription acquisitive
Quelle protection pour le possesseur hors d’état de manifester sa volonté ? « Rare et elle-même souvent incertaine du fait des règles de la computation des délais », l’usucapion demeure la meilleure preuve de la propriété immobilière. La possession permet, à condition d’être utile et prolongée, d’acquérir le droit de propriété, c’est le sens étymologique de l’usucapion : acquérir (capere) – un droit – par l’usage (usus). L’acte de notoriété acquisitive a pour objet de constater cette possession et d’y attacher des effets juridiques. L’usucapion est toutefois subordonnée à des données psychologiques : la volonté de se prévaloir de l’effet acquisitif de la possession, d’une part, la bonne ou la mauvaise foi du possesseur qui abrège ou allonge le délai de la prescription acquisitive, d’autre part. Ces données psychologiques tiennent compte du trouble mental du possesseur sans modifier le régime de l’usucapion : son représentant pourra donc faire le nécessaire (A). En revanche, la suspension de la prescription acquisitive pour cause d’empêchement invite à des nuances (B).
A. L’usucapion subordonnée à des données psychologiques (Le rôle de la volonté du possesseur dans l’usucapion / La preuve de la possession utile. Le cas de Secundus / L’incidence de la bonne ou de la mauvaise foi. Le cas de Secundus (suite et fin).
B. La suspension de la prescription acquisitive pour cause d’empêchement
(L’usucapion au détriment du propriétaire empêché par un trouble mental / L’usucapion au profit du possesseur empêché par un trouble mental. Le cas de Tertius.)